El retail físico en Argentina atraviesa una reconfiguración silenciosa, pero profunda. Mientras los grandes centros comerciales mantienen un crecimiento plano, con un parque prácticamente estable desde hace más de una década, los strip malls y shopping vecinales avanzan como el formato más dinámico del mercado.
De acuerdo con el informe “Radiografía de Strip Malls y Shopping Vecinales” elaborado por Del Río Consultora e In Research, Argentina cuenta actualmente con 96 centros comerciales de formato strip mall o vecinales.
Del destino al servicio: el nuevo rol del retail
El auge de los strip malls responde a una lógica inversa a la del retail tradicional. Ya no se trata de atraer al consumidor hacia grandes superficies, sino de integrarse en su día a día. Estos formatos se instalan donde vive el cliente, acompañando el crecimiento de urbanizaciones suburbanas que demandan soluciones comerciales de cercanía.
El resultado, de acuerdo con el informe, es un retail más funcional, basado en la recurrencia: compras diarias, servicios y gastronomía de uso cotidiano. Supermercados de proximidad, gimnasios, consultorios o cafeterías sustituyen el mix aspiracional de los grandes malls por uno centrado en conveniencia.
Un formato adaptado a la nueva geografía urbana
El contexto urbano también juega a favor. Las grandes ciudades de Argentina presentan signos de saturación para nuevos desarrollos, mientras que en ciudades medianas la escala no siempre justifica inversiones en centros comerciales tradicionales, destaca el documento.
En ese escenario, los strip malls destacan por su flexibilidad: menor superficie, menor complejidad operativa y una capacidad más precisa de adaptación a micro mercados. No buscan atraer masas, sino ser relevantes en su radio inmediato.
Del total de los 96 activos de estas categorías que hay en Argentina, la mayoría de ellos se encuentran en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y polos del interior como Mendoza, que destaca por su alta densidad de este tipo de desarrollos. La relación habitante-por-shopping evidencia, además, oportunidades de expansión en varias regiones aún subpenetradas.
Sin embargo, el desarrollo de este formato no está exento de desafíos. El informe subraya que el éxito no depende tanto de la ubicación como de la gestión. Variables como la propiedad centralizada, el diseño del tenant mix, la adecuación del tamaño al área de influencia o la planificación del estacionamiento resultan determinantes para la sostenibilidad del activo.
En este sentido, el strip mall se consolida como un formato accesible, pero no necesariamente sencillo. La barrera de entrada no es el capital, sino el know-how. En un entorno donde la demanda se fragmenta y se relocaliza, la capacidad de interpretar micromercados y construir propuestas a medida se convierte en la principal ventaja competitiva.
Más allá del caso argentino, la expansión de los formatos de proximidad se alinea con una tendencia global: la reconfiguración del retail hacia modelos más capilares, integrados en la vida cotidiana del consumidor. En Latinoamérica, donde el crecimiento urbano periférico sigue marcando el ritmo, este tipo de activos podría replicar su dinamismo en otros mercados de la región.
