El sector inmobiliario comercial en España no solo ha recuperado el pulso, sino que se encuentra en un estado de “gracia” y transformación técnica sin precedentes. Expertos de las principales consultoras, gestoras y constructoras del país coinciden en que la tienda física ha dejado de ser un simple punto de venta para convertirse en un activo estratégico, impulsado por el dato, la experiencia extrema y una integración omnicanal irreversible.
High street: entre la escasez prime y las nuevas centralidades
El mercado de las calles principales vive una etapa de alta tensión y dinamismo. Estíbaliz Parra, directora de Retail High Street en BNP Paribas Real Estate, afirma que la evolución ha sido “bestial”, convirtiendo a las ciudades en hitos y a las tiendas en edificios icónicos que funcionan como escaparates globales. En este contexto, Gonzalo Salama, director en aRetail Prime Locations, destaca que las marcas demandan locales más grandes, altos y diáfanos para implementar “tours” experienciales y tangibilizar la omnicanalidad. Esta presión de la demanda ha provocado que las rentas suban y que reaparezcan los traspasos, devolviendo el poder de negociación a los propietarios.
Ante la falta de disponibilidad en ejes tradicionales, Antonio Sánchez-Moliní, head of Retail Leasing España en JLL, señala la aparición de nuevas zonas de oportunidad. En Madrid, calles como Barquillo o Fernando VI emergen con tráficos altos y rentas competitivas, mientras que en Barcelona, Consell de Cent y Rosselló se posicionan con fuerza. No obstante, las arterias clásicas como Gran Vía (Bilbao), Colón (Valencia) o Larios (Málaga) mantienen su hegemonía indiscutible.
Centros comerciales: proximidad, regeneración y usos mixtos
El modelo de centro comercial se está alejando de la estandarización para buscar la relevancia local. Alberto Rodríguez, director general de Carmila España, explica que la proximidad es ahora fundamental para atender a clientes con familias más pequeñas y mayor teletrabajo, ofreciendo servicios cercanos para el aprovisionamiento diario. Por su parte, Sergio Campos, responsable de comercialización de centros comerciales de Merlin Properties, subraya el esfuerzo por adaptar los espacios a las preferencias del cliente final, citando como ejemplo la creación de plazas enormes en Marineda City para mejorar la experiencia de visita.
La integración urbana es otra tendencia clave. Pablo Gómez (director comercial) y Alejandro Martínez (Leasing manager) de Nhood España, apuestan por proyectos de regeneración urbana y usos mixtos, como Vialia Vigo, que integran transporte, hoteles y zonas verdes para mejorar la calidad de vida y la economía local.
Especialización y diferenciación: el fin de los “centros clones”
Para mantener la relevancia, los gestores están diversificando su mix comercial. Óscar Aldao, Leasing manager en Klépierre, afirma que se enfocan en marcas emergentes y locales para evitar que los centros sean “clones” y aporten un “plus” diferenciador. En esta línea, Ewa Wojtatowicz, Leasing director en Gentalia, destaca el giro hacia proyectos en puertos marítimos y una gestión “boutique” que escucha al cliente para ofrecer experiencias únicas en ocio y restauración.
En el segmento de los outlets, Carolina Ramos, Head of Leasing Spain en Neinver, identifica al sector deporte como el líder indiscutible en expansión y densidad de ventas, seguido por la cosmética y el Food & Beverage. Su estrategia se basa en un análisis exhaustivo de KPI y eventos experienciales como la Jungle Night para maximizar la conversión.
El poder del dato y la gestión eficiente
La tecnología es el nuevo pilar de la rentabilidad. Paul Santos, head of Retail Iberia en CBRE, asegura que las decisiones basadas en datos han sustituido a la intuición, permitiendo rastrear afluencias y optimizar el marketing con niveles de inversión similares a los de hace una década. Unibail-Rodamco-Westfield (URW) ha llevado esto un paso más allá con sistemas de videoanálisis que permiten conocer patrones de cross-selling (por ejemplo, saber que un cliente de Mango suele visitar Vicio), una información que consideran “potente” y exclusiva del entorno controlado del centro comercial, según explica Raquel Montabes, directora comercial de URW.
Desde la perspectiva de la gestión, María José García, Country Leasing manager Retail de Sonae Sierra, enfatiza que la clave es la adaptabilidad a los modelos de flagships de las marcas y el mantenimiento de altos estándares de limpieza y seguridad, lo que convierte al espacio en un sitio cómodo y atractivo.
Arquitectura y construcción: sostenibilidad real y velocidad
En el último eslabón de la cadena, la ejecución técnica debe ser impecable. Antonio Almodovar, de Grupo Atlante, recalca que la agilidad y rapidez son los requerimientos constantes de los retailers para cumplir con los plazos de apertura. Juan Manuel Mancebo, CEO de Tailor Retail Makers, añade que el diseño actual debe conectar lo digital con lo físico de forma flexible. Además, señala que la sostenibilidad ha dejado de ser greenwashing para convertirse en una implementación real de materiales reciclables y eficiencia energética, todo ello bajo modelos “llave en mano” que permiten reformar tiendas en apenas cinco semanas.
En conclusión, el retail español vive una era de resiliencia y sofisticación, donde la tienda física se consolida como un hito urbanístico estratégico. La clave del éxito actual reside en la hibridación digital, utilizando datos precisos para optimizar la conversión y ofrecer experiencias que eviten la estandarización. Con una apuesta firme por la sostenibilidad y la regeneración urbana, el sector asegura su relevancia futura al transformar el punto de venta en un destino esencial de ocio y conexión social.
