El retail vive un renacimiento en la península ibérica. Tras años de escepticismo, inversores y operadores destacan la resiliencia de los centros comerciales, la apuesta por formatos flexibles y el papel decisivo de la digitalización, la sostenibilidad y la experiencia del cliente como motores de transformación del sector.
En el marco de las conclusiones de The District, Juan Velayos ofreció unas pinceladas sobre el sector del retail, destacando su resurgimiento y la evolución del capital invertido en él. «Venimos de unos años en los que se decía que el centro comercial se moría, que ya era una propuesta de valor que no encajaba y, sin embargo, ha vuelto con una fuerza drástica».
Sobre la trayectoria del capital en este sector, Velayos se refirió a un «ejemplo de libro» cómo la entrada del capital «más oportunista a unos rendimientos altísimos» ha dado paso a un capital value add, lo que deja ver que volverá un capital más fuerte». Por ello, el centro comercial se ha recuperado: «En el momento de mayor riesgo hubo quien supo entender que los centros comerciales volverían».
Inversión y resiliencia impulsan al retail
Así, el sector retail ha vuelto a colocarse en el radar de los inversores, con la península ibérica liderando la inversión minorista en Europa. Esta ha sido una de las conclusiones de la mesa redonda Retail Investment Outlook: Value Chains and Yield Playbooks, celebrada en The District, moderada por Enrique Katsinis, CEO de Kts Inmo Services, con la participación de Beatriz Cerdán, directora de Asset Management Iberia de Klépierre; Chema Martínez-Laya, socio director de Busquets Gálvez; y Augusto Lobo, head of Retail Capital Markets de JLL Spain.
Beatriz Cerdán enfatizó la resiliencia del sector. «El retail, y específicamente los centros comerciales, ha sido un activo muy resistente», afirmó, señalando que el mercado ha sido «bastante interesante» para ellos en el último año y medio. Klépierre, con una cartera valorada en 20.000 millones de euros y más de 70 centros comerciales en 10 países, busca activamente adquirir «activos prime en ubicaciones prime» y en áreas de influencia dominantes.
Augusto Lobo corroboró este optimismo. «Hemos vivido una serie de años de lucha en el sector minorista porque había cierto escepticismo por parte de los inversores que creían que todo el mundo estaría en casa todo el día comprando en sus teléfonos móviles», explicó. Sin embargo, la realidad ha sido diferente, con un «fuerte repunte de la ocupación, las ventas y la afluencia de público en los centros comerciales» desde 2021. Este cambio de percepción ha contribuido a un crecimiento en el flujo de la inversión entrando en el sector de los centros comerciales.
Por su parte, Martínez-Laya se centró en el mercado high street, destacando la compresión de los rendimientos. «Ahora podemos hablar del 3,5 % en las dos mejores calles de Madrid, que serán Serrano y Gran Vía, y en Barcelona quizás en Paseo de Gracia», indicó. Los inversores buscan «una buena ubicación con un buen inquilino» y la expectativa de un aumento de valor en los próximos cinco años.
Klépierre, según señaló Cerdán, busca generar valor no solo adquiriendo activos, sino invirtiendo en su cartera mediante reformas y ampliaciones, como los 20 millones de euros en Maremagnum y 5 millones en Aqua Portimao. También transforma apartamentos residenciales en espacios comerciales. «La tecnología se utiliza para analizar datos de clientes, optimizar gastos operativos y reducir consumo energético, como en La Gavia y Plenilunio con climatización sensorial», explicó Cerdán.
Un tema recurrente fue la demanda de espacios más grandes por parte de los inquilinos, tanto en calles principales como en centros comerciales. Martínez-Laya apuntó cómo marcas como Zara y Pull & Bear buscan superficies mayores para ofrecer una «experiencia» al cliente, con colecciones completas y servicios como cafeterías. «No tenemos que olvidar que, por ejemplo, estas dos ciudades, los clientes turistas son muy importantes», añadió.
Augusto Lobo detalló la evolución de los rendimientos. Mientras que los rendimientos prime para centros comerciales se sitúan en torno al 6,15 %, los parques comerciales han superado a los centros comerciales en este aspecto, con rendimientos prime de alrededor del 6 %. «Los parques comerciales son muy eficientes, tanto para los consumidores como para los minoristas», explicó el experto de JLL, destacando su papel en las estrategias de última milla.
La mesa redonda concluyó con un mensaje de optimismo. «El sector está sano. Las tendencias están aumentando a un ritmo saludable», afirmó Lobo, anticipando una compresión de los rendimientos en los centros comerciales prime y una reducción de la brecha con los rendimientos de las oficinas. “El retail, lejos de desaparecer, se está transformando y consolidando como un activo atractivo para la inversión”, finalizó.
Adaptabilidad, digitalización y sostenibilidad
La transformación del retail pasa también por repensar formatos y operaciones, como se abordó en la mesa Vision-Driven Retail: Brand, Format, and Space Evolution, que contó con la participación de José Ariza, Technical Solutions Executive de Autodesk, y Carlos Pilar, chief Expansion and Construction officer de RBI, moderados por Sabina Bofill, directora comercial de Alting.
Carlos Pilar explicó que antes de abrir un restaurante, la compañía realiza un «análisis muy profundo» de cada mercado porque se consideran «customer-centric”. RBI trabaja con tres formatos: free standings en las afueras, in-line en calles principales y food courts en centros comerciales o estaciones. A ellos suma prototipos más pequeños para localidades de menos de 30.000 habitantes, siempre con flexibilidad como norma.
La digitalización es otra palanca clave. José Ariza señaló: “La tecnología está cambiando la forma en que diseñan las tiendas”. El uso de modelos BIM permite integrar inventarios, costes y necesidades en un único entorno. Para Ariza, la clave es trabajar con “datos valiosos, accesibles para todos y útiles”.
La sostenibilidad también ocupó un lugar central en la discusión. Ariza afirmó que «la sostenibilidad no es solo algo que pones en tu sitio web. Es algo que realmente se vincula con el cliente final y también tiene un impacto en el negocio». Citó un ejemplo donde la reducción del 10% en el consumo de energía puede aumentar el margen de una empresa en casi un 60%. «La sostenibilidad está impulsando el negocio», concluyó.
Al finalizar la sesión, los participantes ofrecieron sus reflexiones sobre el futuro del retail. Carlos Pilar resumió los factores clave: «adaptabilidad, flexibilidad, digitalización y tecnología, y sostenibilidad». Por su parte, José Ariza lo sintetizó en dos palabras: «datos valiosos». Para Ariza, los datos valiosos son «accesibles para todos y también datos útiles», lo que permite aprovechar la inteligencia artificial y el poder de la nube.
Sabina Bofill concluyó la conversación enfatizando la importancia de la capacidad de las empresas para «reimaginar las nuevas tiendas o construir o gestionar conceptos». Destacó que, en un entorno de demanda cambiante, es crucial pensar en cómo los espacios pueden crear valor a largo plazo, no solo para el negocio o los inversores, sino, sobre todo, para los clientes. «Sin clientes, no hay negocio, no hay empresas, no hay nada», afirmó, subrayando que poner al cliente en el centro es la clave para el crecimiento continuo de la industria.
Experiencia, IA y nuevas oportunidades
Para analizar el resurgimiento del sector, se celebró la mesa redonda Reviving the Shopping Center: Capital Strategies and Tenant Curation, moderada por Albert Castro, socio-director de Meridiana. Los expertos Michiel te Paske, head of Investor Relations & Capital Raising de Generali Real Estate; Yasemin Erdinc, Relationship manager de Placemaking AI; y Miren Tellería, head of Real Rstate de PwC, analizaron las razones detrás del creciente interés de los inversores en el retail, el impacto de la inteligencia artificial en la curación de inquilinos y la adaptación del sector al auge del comercio electrónico, destacando la importancia de la experiencia y la socialización en los centros comerciales modernos.
Miren Tellería destacó la disminución de la preocupación por el impacto del comercio electrónico. «Afortunadamente, todo el mundo está un poco menos preocupado por lo que está sucediendo con internet y las compras online, y los ‘centros comerciales muertos’, etc.», afirmó. Subrayó el excelente rendimiento de los activos en España, especialmente después de la pandemia de COVID-19, con ingresos que han aumentado por encima del 7% en los últimos años y ocupaciones cercanas al 90-95% en los activos de alto rendimiento. «Los inversores lo entienden cada vez mejor y también ha habido un ajuste en los valores», añadió, indicando que la combinación de rendimiento y precios ajustados está impulsando la actividad transaccional.
Michiel te Paske contextualizó la situación actual, recordando que el retail no ha sido el sector más buscado desde 2014-2015 debido al auge del e-commerce. Sin embargo, señaló un cambio. «Las rentas se han ajustado… los rendimientos de valoración se han movido al alza», explicó Te Paske. Puso como ejemplo la reciente adquisición por parte de Generali del 50 % del centro Orio en Bérgamo, Italia, con un rendimiento inicial neto del 6,9 %, algo «impensable» hace una década. «La situación actual en el mercado de centros comerciales es bastante saludable», concluyó, enfatizando la importancia del retail dentro de una cartera de inversión diversificada, señalando que el gasto del consumidor representa entre el 60 % y el 70 % del PIB en los países occidentales.
La tecnología, y en particular la inteligencia artificial (IA), está jugando un papel crucial en la adaptación del sector. Yasemin Erdinc explicó cómo la IA está transformando la curación de inquilinos. «Lo que hace la IA es recopilar toda esta información que realmente importa», dijo Erding. Destacó la capacidad de la IA para analizar datos como el flujo de personas, el feedback sentimental y las tendencias emergentes, ofreciendo una visión integral que los métodos de investigación tradicionales no pueden igualar. «La IA consolida toda esta información, la pone en un formato digerible… y la hace mucho más proactivamente accionable para que la gente diseñe sus estrategias», afirmó, posicionando la IA como un «copiloto» de apoyo.
Sobre el impacto del e-commerce, hubo consenso en que no es una amenaza, sino una realidad a la que hay que adaptarse. «Internet no es una amenaza. Internet es un hecho», afirmó Michiel te Paske. Destacó la necesidad de adaptar los centros comerciales para ofrecer más que solo compras, incorporando «comida y bebida, mucho más experimental… ocio». Mencionó ejemplos como salas de escape, bolos, minigolf e incluso lanzamiento de hachas. «La gente usa los centros comerciales mucho más no solo para comprar, sino para socializar», concluyó.
Erding coincidió, describiendo la relación entre el comercio online y físico como «simbiótica». «No hay otro sentimiento que pueda reemplazar el probarse algo en una tienda y ver tantos otros colores, ver todas las variedades y tener esa experiencia. Internet no puede proporcionarnos eso completamente», argumentó. Sugirió que los centros comerciales pueden integrar marcas que solo existen online, evaluando su potencial de rendimiento en un entorno físico para «traer aire fresco, una perspectiva fresca, marcas frescas, una nueva variedad diferente a las ubicaciones físicas».
Por su parte, Miren Tellería añadió que, gracias a las inversiones en diseño y curación, el gasto promedio por persona en los centros comerciales españoles ha aumentado. «A veces van menos, pero cuando van, se quedan más tiempo y gastan más», lo que considera «el mejor escenario». También resaltó la flexibilidad y colaboración entre propietarios y minoristas, especialmente tras la pandemia. «Es más una relación que un inquilino y un propietario», concluyó, indicando que esta colaboración es clave para afrontar futuros desafíos.
Clausura de la cuarta edición de The District en Barcelona
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