El sector inmobiliario se dio cita en el campus de ESCP Business School en Madrid en un evento organizado por Meridiana bajo el título Financiación disruptiva en un mercado residencial tensionado, de cara a Mipim 2026.
El acto fue inaugurado por Nicolás Díaz, director del máster de Real Estate de ESCP, quien destacó que “Madrid está de moda” y se ha consolidado como “la segunda ciudad destino preferente para la inversión extranjera en Europa”. Díaz subrayó además el crecimiento del programa académico de la escuela, que este curso contará con más de 220 alumnos de 25 nacionalidades distintas.
La jornada comenzó con la mesa redonda «Financiación disruptiva para un mercado residencial tensionado«, en la que expertos como Bernat Martínez, managing director de TQU Eurocredit; Juan Mínguez, director de Real Estate de Urbanitae; y Santiago González, director de Structured Finance Real Estate en CaixaBank., moderados por Nicolás Díaz (ESCP), analizaron la falta de oferta, las dificultades de financiación y la necesidad de innovar en un entorno marcado por la tensión del mercado residencial.
En el debate, los ponentes coincidieron en señalar que la crisis de vivienda en España ha pasado de ser coyuntural a estructural. Martínez advirtió que “seguimos teniendo un déficit de vivienda que podría alcanzar el millón de unidades en los próximos años”, y apuntó como causas principales “la falta de suelo finalista y la escasez de mano de obra cualificada”. A su juicio, “la construcción industrializada es una solución técnica viable, pero la normativa actual dificulta su financiación”.
Mínguez, por su parte, insistió en que “el sector inmobiliario es intensivo en capital”, y subrayó que “el verdadero problema no es de demanda, sino de oferta”. Añadió que “hace falta fabricar suelo”, poniendo el foco en la lentitud de los procesos urbanísticos y en la necesidad de cooperación público-privada.
Desde la perspectiva bancaria, González reconoció que “la financiación alternativa puede jugar un papel esencial”, pero advirtió que “la banca tradicional sigue operando con ciertas limitaciones jurídicas y reputacionales”. En este sentido, defendió la necesidad de “minutas y estructuras comunes que permitan la convivencia entre ambos modelos de financiación”.
Los ponentes coincidieron también en señalar que la excesiva carga fiscal y la lentitud administrativa son obstáculos estructurales. Desde la organización se recordó que “el 25% del precio de una vivienda en España corresponde a impuestos”, lo que, junto con la falta de suelo, “frena la capacidad del mercado para equilibrar la oferta y la demanda”.
Respecto al marco regulatorio, Mínguez advirtió que “todo lo que sea complicar o topar precios no es la solución al problema”. En su opinión, “es una cuestión de oferta, no de regulación”. González, por su parte, reconoció que “las normas de Basilea III y IV limitan la capacidad de la banca para financiar el sector residencial”, aunque valoró positivamente que “algunas entidades ya estén explorando fórmulas de financiación alternativa”.
El panel concluyó con un mensaje de colaboración entre los distintos actores del mercado. “Más que competencia, somos complementarios”, resumió Martínez. “La clave está en poner al cliente en el centro y estructurar operaciones que aporten valor al conjunto del sector”.
Invirtiendo con visión
A continuación, el formato chéster “Invirtiendo con visión” puso frente a frente a Mikel Echavarren (presidente y CEO de Colliers Spain & Portugal) y Carmen Panadero (managing director de Impar Capital y presidenta de WIRES), que coincidieron en que España mantiene un dinamismo inversor notable frente al contexto internacional.
Echevarren destacó que, “contra todo pronóstico”, la inversión inmobiliaria en España se mantiene “más de un 50% por encima de los niveles de 2019”, mientras que en Europa o en Oriente Medio “solo alcanza el 54% de lo que se invertía antes de la pandemia”. A su juicio, el impulso responde a “una combinación de factores demográficos y turísticos”. “En cuatro años hemos crecido en dos millones de personas y recibimos cerca de 98 millones de turistas al año”, explicó. “Eso genera más demanda de vivienda, residencias de estudiantes, living, flex y centros comerciales”.
El directivo subrayó además el liderazgo del sector hotelero, que por cuarto año consecutivo encabeza la inversión inmobiliaria. “Este año se ha cerrado la mayor operación hotelera en la historia de España, un complejo en Canarias por 434 millones de euros”, señaló, destacando que “más del 50% de las inversiones hoteleras relevantes las realizan hoteleros españoles”.
Por su parte, Carmen Panadero consideró que “ha llegado el momento del capital privado”. En su opinión, “Madrid concentra el 70% de la inversión extranjera en España y está atrayendo talento, turismo y estudiantes, pero el problema de la vivienda ya no es coyuntural, es estructural”. La presidenta de WIRES explicó que “hay más dinero que oportunidades” y que el inversor privado “busca activos con gestión activa, de tipo value add, más rentables aunque también más exigentes”.
Panadero apuntó asimismo que el cambio de uso de terciario a hospedaje es una de las grandes oportunidades del momento: “Convertir oficinas en desuso en edificios de apartamentos turísticos con licencia hotelera es una vía muy interesante”. También destacó el auge del segmento de lujo, impulsado por la creciente demanda internacional: “El lujo es inelástico; con que un 1% de los grandes patrimonios del mundo quiera tener una vivienda en Madrid, eso ya mueve el mercado”. Por su parte, Echevarren coincidió en que España “ofrece oportunidades únicas” y valoró positivamente la entrada de fondos internacionales e infraestructurales en vivienda asequible y hoteles, así como el auge de la financiación alternativa.
Ambos concluyeron que el nuevo ciclo inmobiliario español estará marcado por “la profesionalización del capital privado y la especialización en nichos de inversión con gestión activa”.
Para cerrar, Guillem Codina, director comercial de Meridiana y representante oficial de Mipim en Iberia, compartió las tendencias que marcarán el mercado y el papel de Mipim 2026, destacando sus ejes clave y el valor que ofrece a quienes buscan proyectarse internacionalmente.
