Durante años, el futuro de los centros comerciales europeos fue objeto de dudas. La pandemia, el auge del comercio electrónico y la inflación parecían haber desplazado el formato tradicional. Sin embargo, el sector ha demostrado una capacidad de reinvención que pocos anticipaban. Hoy, Europa vive una nueva ola de desarrollos –tanto en centros como en parques comerciales– impulsada por una visión más mixta, experiencial y sostenible.
Más que construir nuevos malls, los promotores están reimaginando el concepto de espacio comercial: lugares donde el consumo se entrelaza con la restauración, la cultura, el ocio o la vivienda. La inversión regresa, pero bajo parámetros radicalmente distintos a los del boom inmobiliario de hace dos décadas.
Un nuevo ciclo de inversión
El capital se está redirigiendo hacia dos ejes: los activos prime urbanos y los retail parks periféricos. Los primeros se integran cada vez más en el tejido urbano, aportando valor al entorno y multiplicando los usos. Los segundos, en cambio, capitalizan la tendencia hacia la conveniencia y la movilidad en coche, con rentas más bajas y un perfil de operadores más estable. Ambos formatos comparten un mismo objetivo: ofrecer experiencias que trasciendan la simple compra.
Los parques de conveniencia, en particular, presentan las tasas de vacancia más bajas del mercado europeo –en algunos casos inferiores al 2 %–, mientras que los centros urbanos mixtos concentran las rentas más altas y las operaciones de reposicionamiento más ambiciosas. Todo indica que el retail físico ha dejado atrás su fase defensiva para entrar en una etapa de reconstrucción inteligente, donde el diseño, la sostenibilidad y la experiencia son los nuevos pilares del valor inmobiliario.
Tendencias que definen los nuevos desarrollos
El nuevo retail europeo se caracteriza por una profunda hibridación de usos. Los centros ya no son únicamente lugares para comprar, sino espacios de encuentro, socialización y pertenencia. En ellos, la moda convive con el ocio, la restauración, el deporte o la cultura. Los promotores buscan prolongar la estancia del visitante, ofrecer motivos para volver y reforzar el vínculo emocional con el entorno local.
El auge del “everyday shopping” también ha reconfigurado el mercado. En ciudades medianas o zonas periurbanas, los parques comerciales de conveniencia se consolidan como el formato más dinámico. Su propuesta es sencilla: accesibilidad, funcionalidad y oferta práctica para las compras del día a día.
A todo ello se suma una creciente conciencia ambiental. Los nuevos proyectos integran certificaciones energéticas, materiales reciclados, paneles solares y soluciones de movilidad sostenible. En muchos casos, nacen sobre antiguos suelos industriales o centros obsoletos, impulsando la regeneración urbana en lugar del crecimiento expansivo.
Finalmente, la digitalización ha transformado la gestión de los activos. Los centros emplean sistemas inteligentes para monitorizar consumos, gestionar flujos o analizar el comportamiento del cliente. La frontera entre el espacio físico y el entorno digital se diluye: la tienda ya no es el final del recorrido, sino una extensión de la experiencia omnicanal.
Los grandes proyectos que redefinen el retail europeo
A continuación, una selección de desarrollos que simbolizan el nuevo ciclo del retail en Europa: sostenibles, conectados y pensados para durar.
1. Lewisham Shopping Centre (Londres, Reino Unido)
Landsec impulsa la transformación del veterano centro comercial de Lewisham en un distrito mixto que combina comercio, vivienda y cultura.
El plan abarca unas 69.000 m² de superficie total en el sureste londinense e incluye 1.700 viviendas, zonas verdes, espacios públicos y un núcleo comercial modernizado. La inversión ronda los 1.500 millones de libras y se desplegará en varias fases a lo largo de la próxima década.
El proyecto sustituirá el centro cerrado por un entorno abierto, accesible y peatonal, donde la actividad comercial se mezcla con la vida urbana. Una muestra clara de cómo el retail británico busca reconectar con la ciudad.
2. Broeklin (Machelen, Bruselas, Bélgica)
Previsto para 2028, Broeklin representa uno de los proyectos más innovadores del continente. Situado al norte de Bruselas, en un antiguo polígono industrial, el complejo contará con una superficie bruta alquilable de 150.250 m².
Diseñado bajo el concepto de “ciudad productiva”, integrará retail, espacios de trabajo, laboratorios de innovación, zonas de ocio y agricultura urbana. El objetivo es crear un ecosistema que combine consumo, producción y aprendizaje, siguiendo principios de economía circular.
Broeklin simboliza una nueva generación de parques comerciales que apuestan por la sostenibilidad radical y la interacción directa entre marcas, comunidad y territorio.
3. 126 Rue de Rivoli (París, Francia)
El histórico edificio de 126 Rue de Rivoli se está transformando en un proyecto urbano de uso mixto que combina comercio, oficinas, hotel, restauración y espacios culturales en 13.000 m² distribuidos en ocho niveles. La renovación incluye una terraza ajardinada abierta al público con vistas panorámicas de París, integrando el patrimonio arquitectónico con soluciones sostenibles. Ubicado entre el Museo del Louvre y la Île de la Cité, se espera que el proyecto, que promueve movilidad urbana y conectividad, concluya a principios de 2027.
4. EntreCampos (Lisboa, Portugal)
Situado en el corazón de Lisboa, EntreCampos es uno de los proyectos urbanos más ambiciosos de Portugal. Su finalización está prevista para 2026. El complejo total abarca 330.000 m² de área construida, de los cuales 24.000 m² se destinan al retail. Contará con aproximadamente 75 tiendas, 8.500 m² de zona de restauración, siete edificios de oficinas con 128.000 m² de SBA, tres edificios residenciales con 249 apartamentos y extensas áreas verdes y espacios públicos. Más que un centro comercial, será un barrio urbano híbrido que combina comercio, trabajo, vivienda y ocio, reflejando la visión de Fidelidade Property Europe para la ciudad del futuro.
5. Westfield Milano (Segrate, Italia)
El esperado Westfield Milano, en las afueras de Milán, simboliza la ambición –y las dificultades– de los megaproyectos europeos. Con una inversión de más de 1.200 millones de euros y una superficie proyectada de 150.000 m², se perfila como uno de los mayores centros de Europa.
Tras años de revisiones y ajustes, el proyecto avanza hacia un formato más flexible y urbano, combinando retail, ocio, espacios verdes y servicios complementarios. Aunque el calendario definitivo sigue pendiente, su potencial como destino comercial y de entretenimiento regional sigue intacto.
6. Rivus Cluj-Napoca (Cluj-Napoca, Rumanía)
En el noroeste de Rumanía, Iulius y Atterbury Europe desarrollan el proyecto de regeneración urbana Rivus Cluj-Napoca. Con una inversión estimada superior a 500 millones de euros, el complejo ocupará más de 14 hectáreas de una antigua plataforma industrial. Rivus incluirá una amplia variedad de usos, como retail, oficinas, cultura, entretenimiento y espacios verdes, integrando el río Someș y promoviendo la movilidad urbana sostenible. La finalización está prevista para 2027.
7. Breogán Park (A Coruña, España)
Breogán Park en A Coruña, con más de 70.000 m2 de SBA, se concibe como un gran destino comercial de uso mixto, transformando una antigua zona industrial en un nuevo polo urbano. El proyecto incluirá una amplia oferta de moda, hogar y alimentación, además de ocio, zonas verdes y mejoras de accesibilidad. Su diseño busca activar la comunidad y promover una regeneración urbana sostenible integrada.
El auge de los parques comerciales en Europa Central y del Este
Más allá de los megaproyectos, el verdadero motor de crecimiento está en los retail parks de Europa Central y del Este. Polonia, República Checa, Hungría y Rumanía concentran un alto porcentaje del nuevo stock previsto.
Promotores como Trei Real Estate, Mitiska REIM o Nhood expanden redes de parques de conveniencia con fórmulas sencillas y rentables: ubicaciones estratégicas, costes bajos y mix equilibrado de operadores. Este formato, centrado en las compras cotidianas, se ha consolidado como el más resistente del retail europeo.
El retail físico se reinventa
La nueva generación de centros y parques comerciales europeos confirma que el retail físico no desaparece: evoluciona. Los proyectos actuales se conciben como ecosistemas urbanos que combinan comercio, vivienda, ocio y sostenibilidad.
El consumidor europeo exige conveniencia, responsabilidad ambiental y experiencias auténticas. Los proyectos que logren integrar esos valores serán los que definan el futuro del retail en Europa.
