La inversión directa en activos inmobiliarios dedicados al segmento retail alcanza 1.919 millones de euros hasta septiembre de 2025, según el informe Retail en España de Savills. Para cierre de 2025, la previsión es alcanzar un volumen de inversión récord desde 2019 y por encima de 2.700 millones de euros transaccionados en este segmento, cifra por encima de la media histórica.
En lo que va de año se ha ido consolidando la actividad del perfil core y las socimis lideran actualmente la inversión con un 1 % del total del volumen transaccionado, seguidas por nuevos perfiles como los SCPI franceses y fondos anglosajones. Al mismo tiempo, la inversión privada se sofistica con vehículos para invertir en centros comerciales y el inversor institucional vuelve a los locales comerciales.
Los centros comerciales se sitúan como principal foco de interés, concentrando el 57 % de la inversión total; mientras que las medianas superficies representaron el 9 % del volumen total, los supermercados el 10%, y los locales comerciales el 24%.
En el segmento de retail, excluyendo locales comerciales, se han alcanzado 1.448 millones de euros, con especial protagonismo de los centros comerciales, que continúan siendo el principal foco de interés con 1.080 millones, en línea con la tendencia iniciada el año pasado y en niveles no vistos desde antes de la pandemia.
Por su parte, el volumen de inversión en locales comerciales ya sobrepasa en más del 15% el volumen total del año pasado, que cerró en 409 millones de euros y Savills espera que llegue a cerca de 800 millones.
Las rentabilidades se mantienen estables, aunque la bajada de tipos está generando una compresión progresiva de las yields.
En cuanto a oferta, el sector retail español entra en una nueva fase decisiva de transformación impulsada por la confianza en una propuesta experiencial y de compra renovada. Según el informe de Savills, el 17 % de la SBA a septiembre del 2025 corresponde a superficies inauguradas o reformadas a lo largo de la última década. La estrategia del mercado se centra ahora en actualizar espacios consolidados, desplazando el foco desde la promoción de nuevos activos hacia la renovación, adaptándolos a las demandas actuales del consumidor y a estándares de sostenibilidad y experiencia.
El 83 % del stock comercial español supera los diez años de antigüedad, lo que ha llevado a los propietarios a intensificar sus planes de reforma que se han ido materializado en unos 3 millones de m². Ejemplos de estas actuaciones se encuentran en centros como Parque Corredor (Torrejón de Ardoz), Sexta Avenida (Madrid) o H2O (Rivas Vaciamadrid), todos ellos en la Comunidad de Madrid, que concentra el 25 % de la superficie comercial renovada.
En cuanto a nuevo stock de superficie tradicional, en los primeros nueve meses de 2025 se han incorporado 113.000 m² de nueva superficie, con previsión de sumar otros 145.000 m² antes de finalizar el año junto con otros 25.000 m² de ampliaciones. Actualmente, España cuenta con 18,2 millones de m² de SBA distribuidos en 685 equipamientos.
El dinamismo del retail en 2025 se refleja en la expansión de operadores clave y en la consolidación de nuevos formatos; hasta septiembre, se han contabilizado 383 nuevas tiendas en centros y parques comerciales. Por actividades el segmento de restauración ha concentrado el 30% de las nuevas aperturas, con un total de 115 inauguraciones, superando el 27% registrado en 2024.
Druni, HalfPrice, Running Emotion, TJ Maxx o La Casa del Libro, siguen reforzando sus posiciones como principales operadores por aperturas en centros comerciales estratégicos. Por su parte, las marcas internacionales continúan apostando por el mercado español, con 22 nuevas aperturas registradas entre enero y septiembre de 2025; todo apunta a que, en el conjunto del año, se superará el número de aperturas registrado en 2024.
