El sector español de centros y parques comerciales cerró 2025 con ventas al alza, afluencias en crecimiento y un renovado interés inversor. Con casi 59.000 millones de euros de facturación y una ocupación en máximos, la industria encadena varios años de recuperación sostenida. A este escenario se suma ahora una nueva etapa de desarrollo con 36 proyectos previstos hasta 2028, en la que los parques comerciales emergen como el formato dominante.
El ejercicio 2025 ha servido para confirmar que el sector de centros y parques comerciales en España atraviesa un momento de estabilidad operativa y financiera tras los años de incertidumbre que marcaron el inicio de la década. Las principales magnitudes de la industria reflejan un crecimiento sostenido y una consolidación de los patrones de consumo que se han ido configurando desde la pandemia.
Según los datos presentados por la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), las ventas de los 592 centros y parques comerciales existentes en España crecieron un 6 % en 2025 respecto al año anterior, hasta alcanzar los 58.524 millones de euros. Al mismo tiempo, las afluencias aumentaron un 2,4 %, con un total de 1.955 millones de visitas registradas a lo largo del ejercicio.
El crecimiento de las ventas por encima del tráfico confirma una tendencia que el sector viene observando desde hace varios años: el consumidor visita con menor frecuencia los centros comerciales, pero realiza un gasto mayor en cada visita. De hecho, la venta media por visita aumentó un 3,5 % durante el año.
Las cifras coinciden, con ligeros matices, con las conclusiones del Observatorio del sector elaborado por PwC y Apresco, que sitúa el crecimiento anual de las ventas en el 4,8 %. El informe destaca además que el cuarto trimestre del año –impulsado por la campaña navideña y el Black Friday– registró un incremento del 6,9 %.
Más allá de la diferencia metodológica entre ambos informes, el diagnóstico es coincidente: el sector encadena ya 19 trimestres consecutivos de crecimiento de ventas y mantiene un ritmo claramente superior al de la inflación, que en 2025 se situó en torno al 2,7 %.
La Maquinilla
Un mercado maduro y consolidado
El volumen total de superficie comercial confirma la consolidación del mercado español. Según la AECC, los centros y parques comerciales suman actualmente 16,9 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), la cifra más alta registrada hasta la fecha.
Esta magnitud sitúa la densidad media en 343 m2 por cada 1.000 habitantes, un indicador que refleja el grado de madurez del mercado. Algunas comunidades autónomas se sitúan claramente por encima de esa media, como Madrid, Aragón, Murcia o Cantabria, con densidades que oscilan entre los 438 m2 y los 528 m2 por cada 1.000 habitantes.
En el extremo contrario aparecen regiones como Cataluña, Baleares, Castilla-La Mancha o Extremadura, donde la densidad se sitúa entre los 198 y los 228 m2 por cada 1.000 habitantes.
La comparación con otros mercados europeos muestra que España ha alcanzado ya niveles similares de desarrollo. Esto significa que el crecimiento futuro del sector no vendrá tanto por un incremento masivo del número de activos, sino por la mejora y transformación de los existentes y por proyectos muy selectivos en ubicaciones concretas.
Restauración, moda y hogar impulsan las ventas
El análisis por categorías muestra también un comportamiento positivo de la mayoría de los segmentos del retail. Según los datos de la AECC, la restauración lideró el crecimiento de ventas en 2025 con un incremento del 10,8 %, seguida por moda y complementos (+6,9 %) y equipamiento del hogar (+5,6 %).
Por su parte, el Observatorio de PwC y Apresco identifica como categoría más dinámica el segmento de hogar, bricolaje y electrónica, con un crecimiento del 8,1 %. La moda vuelve a situarse entre los motores del sector con un aumento del 6,2 %, mientras que ocio y restauración registraron avances más moderados, en torno al 3 %.
La evolución de estas categorías pone de manifiesto la diversificación progresiva de la oferta. Los centros comerciales han dejado de ser exclusivamente espacios de compra para convertirse en destinos de ocio, restauración y servicios, una transformación que se ha acelerado en los últimos años.
Ocupación en máximos y empleo
Otro de los indicadores que refleja la buena salud del sector es la tasa de ocupación. Según el Observatorio de PwC y Apresco, la ocupación media supera ya el 96 %, lo que supone niveles cercanos a la plena ocupación.
Este dato confirma la confianza de los operadores comerciales en estos espacios y la capacidad de los gestores para mantener un mix comercial atractivo.
El impacto económico del sector también es significativo. De acuerdo con la AECC, los centros y parques comerciales generan alrededor de 890.000 puestos de trabajo en España, de los cuales cerca del 46 % corresponden a empleo directo.
Inversión
El mercado de inversión inmobiliaria ha sido otro de los grandes protagonistas del año. Tras un periodo de cierta cautela, el capital ha regresado con fuerza al retail, especialmente a los activos dominantes y bien posicionados.
Según la AECC, en 2025 se cerraron 32 operaciones de compraventa de centros y parques comerciales por un volumen total cercano a los 2.000 millones de euros, una cifra que no se alcanzaba desde 2018.
El Observatorio de PwC y Apresco sitúa la inversión en activos de centros y parques comerciales en 1.680 millones de euros, lo que representa aproximadamente el 75 % de toda la inversión en retail en España. En total, el sector retail alcanzó 2.300 millones de euros de inversión, un 18 % más que el año anterior.
Entre las operaciones más relevantes del ejercicio destacan la adquisición del centro comercial Bonaire por Castellana Properties por 305 millones de euros, la compra de Parque Corredor por parte de CBRE IM por 250 millones y la entrada del fondo Rivoli en el 50 % del complejo Xanadú.
La actividad inversora se ha mantenido activa también en el inicio de 2026, con operaciones como la adquisición de Islazul en Madrid por alrededor de 340 millones, la compra del 50 % de Splau (Barcelona), en joint-venture con URW, ambas operaciones por parte de Castellana Properties; así como la adquisición de AireSur (Sevilla) de la mano de Rivoli y Santander por un importe de 80 millones.
A escala europea, la inversión en retail alcanzó los 37.200 millones de euros en 2025, un 5 % más que el año anterior, representando el 21 % del total de inversión inmobiliaria.
Renovaciones y reposicionamiento de activos
Junto a la inversión en compraventas, el sector está viviendo un intenso proceso de renovación de activos. La modernización de centros comerciales se ha convertido en una prioridad para adaptarse a las nuevas demandas del consumidor y mejorar la eficiencia de los edificios.
Durante 2025 se renovaron cerca de 400.000 m2 en distintos centros comerciales españoles, con una inversión superior a los 120 millones de euros. Entre los proyectos de renovación destacan actuaciones en complejos como Marineda City, L’illa Diagonal, Área Sur, Las Rozas The Style Outlets, La Vega o El Faro.
Actualmente, otros 30 centros y parques comerciales se encuentran en proceso de reforma o ampliación. En conjunto, estos proyectos suman más de 1,38 millones de metros cuadrados de SBA, lo que representa aproximadamente el 8,2 % de toda la superficie comercial existente en España.
Las intervenciones suelen centrarse en la mejora de la sostenibilidad, la incorporación de certificaciones ESG, la creación de espacios verdes y la reconfiguración de zonas de ocio y restauración.
36 nuevos proyectos hasta 2028
Aunque el mercado español es ya un mercado maduro, el sector mantiene una actividad promotora relevante. Según los datos presentados por la AECC, entre 2026 y 2028 está prevista la apertura de 36 nuevos centros y parques comerciales en España, que sumarán un total de 934.629 m² de nueva SBA.
Sin embargo, el reparto por tipología muestra un cambio significativo en la forma de desarrollar espacios comerciales.
De esos 36 proyectos, 28 serán parques comerciales, mientras que solo ocho corresponderán a centros comerciales tradicionales.
Este desequilibrio refleja una tendencia que se ha intensificado en los últimos años: el creciente protagonismo del formato retail park dentro del desarrollo comercial.
El auge de los parques comerciales
El crecimiento de los parques comerciales responde a varias razones. En primer lugar, este tipo de activos presenta menores costes de construcción y operación que los centros comerciales tradicionales. En segundo lugar, suele albergar operadores de gran formato –especialmente en los sectores de equipamiento del hogar, bricolaje o electrónica– que mantienen una demanda sólida.
Además, muchos parques comerciales están incorporando elementos que tradicionalmente se asociaban a los centros comerciales, como restauración, zonas de ocio o espacios verdes.
El presidente de la AECC, Eduardo Ceballos, ha señalado que el desarrollo de parques comerciales en España ha sido históricamente más lento que en otros países europeos y que el crecimiento actual responde en parte a una adaptación tardía del mercado.
Según explica, “España contaba con pocos parques comerciales y ahora se está produciendo una adaptación respecto a otros países europeos que cuentan con muchos más activos de esta tipología”.
Distribución territorial de los nuevos proyectos
La distribución geográfica de los futuros desarrollos muestra una concentración clara en determinadas regiones. Andalucía lidera el pipeline con 12 proyectos previstos entre centros y parques comerciales, seguida de Madrid con 10 y Galicia con cuatro.
En el caso concreto de los parques comerciales, nueve se ubicarán en Andalucía, siete en la Comunidad de Madrid y cuatro en Galicia. Castilla-La Mancha y Extremadura contarán con dos proyectos cada una, mientras que Cataluña, la Comunidad Valenciana y Canarias sumarán uno respectivamente.
Esta distribución responde tanto al crecimiento demográfico de determinadas áreas como a la disponibilidad de suelo y a la evolución del consumo en distintas regiones.
Nuevos centros comerciales en desarrollo
En paralelo al crecimiento de los parques comerciales, también se desarrollarán nuevos centros comerciales en España durante los próximos años, aunque en menor número.
De los ocho centros previstos hasta 2028, tres serán de gran tamaño o muy grandes: Valdebebas Shopping, Infinity y Metropolitano. El resto se reparte entre un centro mediano, tres pequeños y un complejo de ocio.
Por comunidades autónomas, Madrid y Andalucía concentrarán tres proyectos cada una, mientras que la Comunidad Valenciana contará con dos.
Estos desarrollos reflejan una estrategia promotora más selectiva. Los grandes proyectos se sitúan en ubicaciones con fuerte crecimiento urbano o en zonas con capacidad para generar nuevos polos comerciales y de ocio.
Un sector en transformación
El conjunto de datos disponibles dibuja un sector que ha dejado atrás la fase de incertidumbre de principios de la década y que entra ahora en una etapa de consolidación.
Las ventas continúan creciendo, la inversión vuelve a niveles previos a la pandemia y la ocupación se mantiene en máximos. Al mismo tiempo, el mercado evoluciona hacia nuevos formatos, con el auge de los parques comerciales y una fuerte apuesta por la renovación de activos existentes.
En este contexto, el sector afronta los próximos años con un doble reto: seguir adaptándose a los cambios en los hábitos de consumo y mantener la capacidad de atraer inversión en un entorno económico cada vez más competitivo.
Los nuevos proyectos que verán la luz entre 2026 y 2028 serán una de las claves para entender cómo evolucionará el mapa comercial español en los próximos años. Y también servirán para comprobar hasta qué punto el sector continúa reinventándose para seguir siendo un actor central en el comercio y el ocio urbanos.
Seis proyectos que marcarán la próxima generación de espacios comerciales en España
Entre los 36 desarrollos previstos hasta 2028 destacan seis proyectos que ilustran bien la diversidad de formatos que convivirán en el mercado: grandes centros comerciales urbanos, parques comerciales de nueva generación y complejos híbridos donde el retail se combina con ocio, restauración y servicios.
Infinity: un nuevo polo comercial en Valencia
Uno de los proyectos más ambiciosos actualmente en desarrollo es Infinity, el futuro gran centro comercial del sur de Valencia. Promovido por la compañía General de Galerías Comerciales, el complejo supondrá una inversión superior a los 400 millones de euros y se ubicará en el nuevo barrio de Turianova, junto al Hospital La Fe y las principales vías de acceso a la ciudad.
El proyecto contará con aproximadamente 92.000 m2 de superficie bruta alquilable y más de 220 locales comerciales, lo que lo convertirá en uno de los mayores complejos comerciales en desarrollo en España.
Infinity se concibe como un destino que combine comercio, restauración y ocio en un mismo espacio. El complejo incluirá cines, centro de ocio familiar, gimnasio, hotel y una amplia oferta gastronómica, además de propuestas de entretenimiento como rocódromo, zonas de realidad virtual o instalaciones deportivas indoor.
El diseño del proyecto apuesta por un modelo de espacio abierto integrado en el entorno urbano, con plazas, paseos y zonas verdes conectadas con el parque colindante. La apertura está prevista para 2028 y se estima que el complejo genere miles de empleos directos e indirectos durante su construcción y operación.
Más allá de su tamaño, Infinity aspira a convertirse en un nuevo polo comercial y de ocio para el área metropolitana de Valencia, con una zona de influencia estimada de más de cuatro millones de personas.
Valdebebas Shopping: el gran proyecto comercial del norte de Madrid
Otro de los proyectos más destacados del pipeline es Valdebebas Shopping, llamado a convertirse en uno de los principales destinos comerciales del área norte de Madrid.
El complejo se ubicará en el nuevo desarrollo urbano de Valdebebas, una de las zonas de mayor crecimiento residencial de la capital, y pretende actuar como el gran equipamiento comercial y de ocio de este nuevo barrio.
El proyecto se plantea como un centro comercial de gran tamaño, con una amplia mezcla de operadores de moda, restauración, ocio y servicios. Su diseño busca crear un espacio abierto y experiencial que vaya más allá del concepto tradicional de centro comercial, incorporando áreas exteriores, espacios verdes y zonas de encuentro.
La ubicación del complejo, junto a grandes infraestructuras como el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas, el recinto ferial de Ifema y la futura Ciudad de la Justicia, refuerza su potencial como nodo de actividad comercial para una amplia zona del norte de la capital.
Además de atender a los residentes del propio desarrollo de Valdebebas —que seguirá creciendo en los próximos años— el proyecto aspira a atraer visitantes de otras áreas de Madrid gracias a su oferta de ocio y restauración.
Breogán Park: un nuevo parque comercial para A Coruña
El crecimiento del formato parque comercial tiene uno de sus ejemplos más claros en Breogán Park, un proyecto que se está desarrollando en A Coruña y que ya avanza en su fase de construcción.
El complejo se ubica en el entorno del estadio de Riazor y se plantea como un parque comercial urbano que combinará grandes operadores comerciales con espacios de restauración y servicios.
El proyecto se encuentra ya en una fase avanzada de ejecución y se espera que alcance alrededor del 60 % de obra completada durante este año, con el objetivo de abrir sus puertas previsiblemente a finales del próximo ejercicio.
Breogán Park busca reforzar la oferta comercial de la ciudad y complementar el ecosistema de retail existente en el área metropolitana coruñesa. Su propuesta comercial combinará operadores de gran formato con nuevas propuestas de restauración y servicios orientadas tanto a residentes como a visitantes.
Este tipo de parques comerciales urbanos refleja la evolución del formato retail park, que cada vez se integra más en la estructura de las ciudades y no únicamente en zonas periféricas.
La Maquinilla: un nuevo parque comercial AL norte de Madrid
En la Comunidad de Madrid también se encuentra en desarrollo el parque comercial La Maquinilla, que se ubicará en el municipio de Colmenar Viejo.
El proyecto está impulsado por M Core Spain y BN Capital en colaboración con la compañía Nhood, especializada en el desarrollo y gestión de activos inmobiliarios vinculados al retail.
La Maquinilla se concibe como un parque comercial de nueva generación, con una oferta centrada en operadores de gran formato, restauración y servicios. El proyecto busca responder a la creciente demanda de este tipo de espacios en áreas suburbanas con fuerte crecimiento demográfico.
Colmenar Viejo se ha consolidado en los últimos años como uno de los municipios con mayor desarrollo residencial del norte de Madrid, lo que ha generado la necesidad de nuevos equipamientos comerciales que reduzcan la dependencia de otras zonas de la región.
El parque comercial pretende convertirse en el principal polo de compras de la zona, ofreciendo una oferta que combine compras cotidianas con experiencias de ocio y restauración.
Promenade Lleida: el primer parque comercial de la ciudad
En Cataluña, uno de los proyectos más relevantes es Promenade Lleida, el primer parque comercial que se desarrollará en la ciudad. El proyecto está promovido por Frey y Eurofund Group y supondrá una inversión cercana a los 145 millones de euros.
Promenade Lleida aspira a convertirse en un nuevo destino comercial y de ocio para la capital de la provincia y su área de influencia. El complejo combinará tiendas, restauración y espacios de ocio en un entorno concebido para fomentar la experiencia del visitante.
La propuesta arquitectónica incluye amplios espacios abiertos, zonas verdes y áreas de descanso, en línea con la tendencia de los nuevos parques comerciales europeos que buscan integrar la actividad comercial con el espacio público.
Además de ampliar la oferta comercial de Lleida, el proyecto tiene como objetivo atraer visitantes de otras localidades del entorno, consolidando a la ciudad como un nodo comercial para el conjunto de la provincia.
Plaza Park Zaragoza impulsa su desarrollo comercial con nuevas obras
Plaza Park Zaragoza avanza como uno de los principales desarrollos comerciales en Aragón, con una inversión de 56 millones de euros y apertura prevista en 2027. El proyecto contempla la transformación integral del antiguo Plaza Imperial, combinando retail, ocio y restauración en un espacio adaptado a las nuevas tendencias de consumo. La parcela sur ya está en proceso de renovación con operadores como Brico Depôt y La Tagliatella, mientras que la parcela norte concentrará el nuevo parque comercial, cuya construcción se iniciará tras la demolición del edificio existente. Además, el complejo refuerza su atractivo con la presencia de Costco y nuevas aperturas de restauración, consolidándose como un destino clave para Zaragoza y su área de influencia.
Una nueva generación de proyectos
Aunque cada uno de estos desarrollos responde a contextos urbanos y estrategias promotoras diferentes, todos comparten algunos elementos comunes que reflejan la evolución del sector.
En primer lugar, la creciente importancia de la experiencia del visitante. Los nuevos proyectos combinan comercio con ocio, restauración, espacios abiertos y actividades que prolongan la estancia del consumidor.
En segundo lugar, la integración urbana. Tanto los nuevos centros comerciales como los parques comerciales buscan conectarse con su entorno mediante espacios públicos, zonas verdes y mejores accesos.
Y, en tercer lugar, la diversificación de formatos. Frente al modelo dominante de gran centro comercial de las décadas anteriores, el mercado actual muestra una mayor variedad de tipologías, desde grandes complejos urbanos hasta parques comerciales de escala media.
Estos seis proyectos ilustran bien esa transición. En ellos se refleja un sector que sigue creciendo, pero que lo hace de manera más selectiva y adaptada a las nuevas dinámicas del consumo y del desarrollo urbano.
