Tras varios años marcados por la cautela, la inversión en retail en España ha recuperado pulso en 2025. La mejora de las condiciones de financiación, la vuelta del capital internacional y la resiliencia del consumo han devuelto protagonismo a centros y parques comerciales, sin olvidar el resurgir del high street y el creciente atractivo de formatos especializados como los outlet. Las grandes operaciones cerradas en el último trimestre del año –con Parque Corredor y Abadía como transacciones de referencia– confirman un cambio de ciclo que no se limita a una reacción coyuntural, sino que apunta a una tendencia estructural de cara a 2026.
La inversión en retail deja atrás la fase defensiva
Los mercados inmobiliarios europeos encaran 2026 con un clima sensiblemente más favorable que el vivido en el trienio anterior. Así lo constata el informe European Outlook 2026 de Cushman & Wakefield, que apunta a una estabilización del entorno macroeconómico, una progresiva normalización de los costes de financiación y una mayor claridad en las expectativas de rentabilidad como factores clave para el retorno del capital.
En este contexto, el retail ha dejado de ser un segmento defensivo para volver a ocupar un lugar relevante en las estrategias de inversión. Según Cushman & Wakefield, el comercio ya representa el 16 % del volumen total de inversión inmobiliaria en Europa, frente al mínimo del 12 % registrado en 2021. El cambio no es menor: supone el regreso del interés institucional por un tipo de activo que había quedado relegado durante los años de incertidumbre pospandemia.
España, y especialmente Madrid, se sitúan entre los mercados que lideran esta recuperación. La consultora destaca a la capital junto a Milán y París como enclaves donde las ventas y la confianza del consumidor están repuntando con mayor intensidad, impulsando la evolución de las tiendas físicas hacia espacios de experiencia de marca en ubicaciones prime. Esta transformación tiene un impacto directo en las rentas, que se prevé crezcan un 1,9 % anual en los próximos dos años en los mejores ejes comerciales.
España consolida su atractivo para el capital internacional
Los datos de CBRE refuerzan esta lectura. En 2025, el retail concentró el 15 % de la inversión inmobiliaria en España, con un volumen total de 2.843 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 2 % respecto a 2024. Más allá del incremento moderado, el dato relevante está en la composición de las operaciones y en el regreso del capital internacional a transacciones de gran volumen.
El último trimestre del año fue especialmente significativo. En ese periodo se cerraron algunas de las operaciones más relevantes del ejercicio, con centros y parques comerciales como protagonistas. Destacan, por su tamaño y carácter estratégico, la compra de Parque Corredor por CBRE Investment Management y la adquisición del parque comercial Abadía por Redevco, dos operaciones que ejemplifican el renovado interés por activos consolidados, con capacidad de reposicionamiento y recorrido a medio plazo.
Además, CBRE señala una mayor actividad en el segmento high street, que creció un
26 % interanual hasta alcanzar los 573 millones de euros, confirmando que las mejores ubicaciones comerciales vuelven a captar la atención de inversores en busca de estabilidad y liquidez.
Parque Corredor y Abadía, operaciones que marcan el año
Entre todas las compraventas cerradas en 2025, hay dos que sobresalen por encima del resto. La adquisición de Parque Corredor por CBRE IM supone una de las mayores operaciones de centros comerciales del año en España. Se trata de un activo dominante en su área de influencia, con una amplia oferta comercial y de ocio, que ha sido objeto de importantes inversiones de mejora y reposicionamiento en los últimos años.
Por su parte, la compra del parque comercial Abadía por Redevco, por un importe aproximado de 104 millones de euros, confirma el atractivo de los parques comerciales bien ubicados, con fuerte presencia de operadores de alimentación, moda y equipamiento del hogar. El interés por este tipo de activos responde a su combinación de rentabilidades atractivas, menor complejidad operativa frente a los centros cerrados y un comportamiento especialmente resiliente durante los ciclos económicos adversos.
Ambas operaciones reflejan una misma lógica: el capital vuelve, pero lo hace de forma selectiva, priorizando activos prime o con claros fundamentales para su mejora.
Un mercado activo más allá de las grandes transacciones
Junto a estas dos operaciones emblemáticas, el mercado ha registrado otras compraventas relevantes que, aunque de menor impacto mediático, contribuyen a dibujar un escenario de creciente dinamismo.
Meridia cerró la venta del centro comercial Barnasud por 27,6 millones de euros. Resolute Asset Management vendió el centro comercial La Marina a Grupo Inmobic, mientras que Atland Voisin adquirió el parque comercial Puerta del Ave, en Ciudad Real, reforzando el interés por activos de conveniencia en ciudades secundarias.
En paralelo, HLRE Socimi materializó la venta de Abadía a Redevco y CaixaBank acordó la desinversión de Torre Sevilla a Argis, una operación que, aunque se trata de un activo de uso mixto, pone de manifiesto el interés por proyectos con un componente comercial integrado en desarrollos urbanos complejos.
Estas operaciones confirman que el mercado no se limita a un par de grandes transacciones, sino que presenta una actividad sostenida en diferentes tipologías y geografías.
Santander y la apuesta por un retail diversificado
Más allá de las operaciones cerradas, uno de los movimientos más relevantes del año ha sido el lanzamiento del fondo Santander Real Estate Opportunities, gestionado por Santander Alternative Investment y con Retailco como responsable del asset management.
El vehículo, que aspira a levantar 150 millones de euros de capital y a invertir hasta 300 millones, tiene un mandato claro: invertir en distintas tipologías de activos retail –parques comerciales, centros comerciales, locales a pie de calle y edificios de usos mixtos con componente comercial– en España y Portugal. Santander comprometerá 30 millones de euros de equity, aproximadamente el 20 % del total.
El fondo prevé adquirir entre ocho y diez activos, con una duración de diez años y un objetivo de rentabilidad anual de doble dígito. La iniciativa no solo refuerza la tesis de que el retail vuelve a estar en el radar institucional, sino que anticipa que esta tendencia tendrá continuidad en 2026.
La apuesta de Santander no es un caso aislado. Otras entidades financieras, como Banca March o Bankinter, cuentan con vehículos especializados en retail, y la banca privada del propio Santander ha participado recientemente en la adquisición de activos como Xanadú, Ballonti, AireSur o Moraleja Green, junto a Rivoli Asset Management.
Un cambio de ciclo con bases más sólidas
La fotografía del retail en España en 2025 es la de un mercado que ha dejado atrás la fase de repliegue y se adentra en un nuevo ciclo de crecimiento moderado, pero sostenido. La inversión vuelve, los grandes fondos retoman operaciones de volumen y las entidades financieras refuerzan su exposición al sector.
No se trata de un retorno indiscriminado, sino selectivo y exigente, con foco en activos prime, criterios ESG y proyectos con capacidad de generar valor. Si 2025 ha sido el año de la reactivación, todo apunta a que 2026 consolidará esta tendencia, con el retail de nuevo como una de las piezas clave del inmobiliario comercial en España.
