Los centros comerciales siguen siendo un territorio de oportunidades para las marcas, aunque las reglas de entrada son cada vez más exigentes. El tráfico, la visibilidad, el perfil del consumidor y la capacidad del espacio para adaptarse al concepto comercial son hoy factores determinantes a la hora de decidir una apertura. En este escenario, Carmila España ha cerrado el primer semestre de 2026 con una intensa actividad comercial: 74 contratos asociados a 84 locales y 40 nuevas marcas incorporadas a su cartera.
Más allá de la cifra de operaciones, los datos permiten observar quién está llegando a estos espacios y, sobre todo, qué buscan los nuevos operadores. De las 40 nuevas marcas incorporadas, 22 son operadores locales y 18 nacionales o internacionales, una combinación que refleja la doble capacidad de los centros de Carmila: servir de plataforma de crecimiento para empresarios de proximidad y, al mismo tiempo, facilitar la entrada o expansión de enseñas con una implantación más amplia.
“La actividad comercial es genética porque lo que estamos siempre pretendiendo es adaptarnos a los modos de gusto”, explicaba Alberto Rodríguez, director general de Carmila España, durante un encuentro con medios. En su opinión, los centros comerciales están funcionando como una auténtica “incubadora” para determinados negocios: desde pequeños empresarios que prueban por primera vez una ubicación en un centro comercial hasta compañías que nacieron en el entorno digital y ahora dan el salto al espacio físico.
Del negocio local al desembarco internacional
La renovación de la oferta no responde, por tanto, a un único perfil de operador. En las nuevas incorporaciones conviven empresarios locales que utilizan los centros como plataforma para hacer crecer un negocio ya existente, marcas nativas digitales que buscan presencia física y enseñas internacionales que encuentran en España una vía de expansión.
Rodríguez apunta también a la llegada de operadores procedentes de otros mercados, con especial atención a determinadas marcas vinculadas al auge de la cultura asiática y coreana. A ello se suman casos de enseñas consolidadas que desarrollan nuevos conceptos o líneas de negocio, como Springfield Kids, o marcas internacionales como Kiko Milano, que continúa apostando por el mercado español.
Esta diversidad se produce en un contexto de consumo favorable. Según los datos compartidos por Carmila, las ventas comparables de sus operadores en España crecieron un 6,6% durante el primer semestre, mientras que la afluencia a sus centros avanzó 170 puntos básicos por encima de la media nacional. La compañía interpreta esta evolución como una señal de que el consumidor continúa recurriendo al espacio físico y de que los centros comerciales mantienen capacidad para generar tráfico y ventas para sus operadores.
La propia actividad de contratación apunta además hacia determinadas áreas que están encontrando mayor recorrido entre las nuevas aperturas. Alimentación y restauración concentraron 21 contratos, cerca del 28% de la actividad comercial del semestre, mientras que Salud y Belleza y Servicios registraron 15 contratos cada una.
No significa que esas categorías representen ya ese peso dentro de la cartera de Carmila. El porcentaje corresponde a cómo se distribuyeron los nuevos contratos firmados durante el semestre y, por tanto, funciona más como indicador de hacia dónde puede evolucionar la oferta que como fotografía del mix actual.
Es especialmente significativa la evolución de conceptos vinculados al bienestar y al cuidado personal. Carmila está detectando una mayor demanda de gimnasios, clínicas, servicios relacionados con la salud y la estética, así como de negocios relacionados con el cuidado de mascotas. También observa oportunidades en alimentación especializada, tiendas gourmet y formatos de restauración y comida para llevar.
La explicación está, en parte, en los cambios en los hábitos de consumo. El consumidor busca experiencias, servicios y propuestas que le faciliten el día a día, mientras que las marcas necesitan espacios capaces de adaptarse a esos nuevos usos.
Centros más flexibles para un retail más cambiante
Esa transformación de la demanda está teniendo una consecuencia directa sobre los propios activos. Carmila tiene actualmente 35 proyectos de transformación en cartera, destinados, entre otros objetivos, a adaptar espacios, realizar reformas y facilitar la llegada de nuevos conceptos. La inversión asociada a estos proyectos supera los 30 millones de euros, con actuaciones previstas principalmente para los ejercicios 2027 y 2028.
El objetivo es que los centros puedan responder a operadores que, en algunos casos, necesitan superficies mayores que las habituales. Rodríguez pone como ejemplo la evolución de las tiendas de mascotas, que han pasado de formatos pequeños a establecimientos de varios cientos de metros cuadrados, o la llegada de gimnasios que pueden requerir superficies próximas a los 2.000 metros cuadrados.
La adaptación no se limita al tamaño. También afecta a la propia configuración de las galerías y a la posibilidad de incorporar nuevos usos. Salud, clínicas, bienestar o incluso otros servicios pueden requerir modificaciones arquitectónicas y urbanísticas que permitan aprovechar de otra manera espacios existentes.
La compañía está trabajando así sobre una idea que va más allá de llenar locales vacíos: hacer que los centros sean suficientemente flexibles para acompañar la evolución de las marcas y del consumidor.
Más allá del alquiler tradicional
Esa flexibilidad también se refleja en la relación comercial con los operadores. Carmila está desarrollando fórmulas que permiten a las marcas utilizar sus centros sin necesidad de comprometerse necesariamente con un local convencional a largo plazo.
En el primer semestre, las líneas de Specialty Leasing, pop-ups y Mall Media aumentaron conjuntamente su facturación un 5,8%. La compañía realizó alrededor de 600 operaciones de Specialty Leasing, firmó 120 contratos de pop-ups y registró un crecimiento cercano al 21% en la facturación de Mall Media.
Kioscos, espacios temporales, activaciones en las galerías o campañas publicitarias permiten a las marcas probar conceptos, desarrollar acciones vinculadas a momentos concretos del calendario comercial o generar visibilidad antes de apostar por una implantación permanente.
También el propio centro comercial se convierte en un soporte de comunicación. Carmila está incorporando cada vez más formatos digitales y trabaja con marcas de gran consumo que utilizan sus espacios para promocionar productos y campañas. Incluso ha comenzado a utilizar TikTok como canal para captar operadores interesados en formatos efímeros.
La evolución refleja, en definitiva, un cambio en la manera de entender el espacio comercial. El centro ya no es únicamente el lugar donde una marca instala una tienda: puede ser también un escaparate, un espacio de activación, un laboratorio para probar conceptos y una plataforma para crecer.
Un mercado físico más selectivo
El contexto de crecimiento no elimina la exigencia. Al contrario, Carmila percibe que las marcas analizan con mayor detalle dónde abrir y qué formato utilizar. El tráfico y la visibilidad siguen siendo esenciales, pero también lo es el encaje entre el perfil del consumidor de cada centro y el producto de la enseña.
Los 74 contratos firmados durante el semestre —34 de ellos con operadores que ya estaban presentes en la cartera y 40 con nuevas marcas— muestran así dos movimientos simultáneos: marcas que encuentran recorrido para seguir creciendo junto a Carmila y nuevos operadores que utilizan sus centros como plataforma de entrada o expansión.
Es una fotografía de un retail físico que no desaparece frente al avance digital, sino que está redefiniendo su función. Y, para Carmila, la respuesta pasa por combinar nuevas marcas y categorías con una mayor flexibilidad de los espacios y una relación más amplia con los operadores.
La compañía cerró el semestre con una ocupación financiera del 96%, en línea con la media del sector, y con una cartera española de 75 centros comerciales.
El reto para los próximos años será precisamente seguir anticipando qué negocios necesitan esos espacios y adaptar los activos antes de que la demanda termine de consolidarse. En ese sentido, los 40 nuevos operadores y los 35 proyectos de transformación pueden leerse como dos caras de una misma estrategia: atraer nuevas propuestas al centro comercial y preparar los centros para el retail que viene.
