La cumbre internacional The District 2026 ha puesto de relieve la profunda transformación del sector retail y del real estate comercial durante su segunda jornada, consolidando al sur de Europa como una de las regiones más atractivas y estables para el capital internacional. Así, la gestión operativa, la resiliencia de la demanda en la zona sur del continente y la apuesta por los formatos de conveniencia y uso mixto marcan la hoja de ruta de los grandes fondos de inversión y gestores.
De la especulación financiera a la gestión operativa: la nueva era del capital
El congreso ha evidenciado un cambio estructural profundo, pasando de un mercado puramente financiero y basado en la compresión de tipos a un escenario donde impera la gestión operativa y la generación de valor real. Mario Abbadessa, fundador y CEO de ADD Capital, resumió esta evolución al afirmar que «el negocio real está en el EBITDA», destacando la integración de plataformas operativas y de propiedad para maximizar flujos de caja.
En la misma línea, Alberto Valls, socio de Deloitte, apuntó que en el contexto actual «el mercado ya no es beta, definitivamente es alfa», exigiendo una especialización extrema y una alineación total de intereses entre gestores e inversores institucionales. Ambos expertos coincidieron en que España e Italia ofrecen un margen de desarrollo excepcional frente a otras latitudes europeas, impulsados por la solidez de sus profesionales locales y una demanda que continúa desafiando las incertidumbres macroeconómicas globales.
Resiliencia y pujanza del comercio minorista en el sur de Europa
La solidez del consumo y el dinamismo del comercio minorista en España e Italia han centrado buena parte de los debates, demostrando que la recuperación postpandemia se sustenta sobre bases firmes impulsadas por el turismo y el crecimiento demográfico. Vanessa Gelado, directora general sénior de Hines para el sur de Europa, señaló que los centros comerciales registran incrementos notables tanto en afluencia como en ventas, lo que demuestra que «el comercio minorista que funciona, funciona y está aquí para quedarse». Asimismo, Israel Casanova, director de Inversiones de Redevco, subrayó que el sector ha superado los temores existenciales del pasado, afirmando con contundencia que «el comercio electrónico ya no es esa amenaza existencial».
Desde la perspectiva de la financiación bancaria, Íñigo Sánchez, responsable de Real Estate Comercial en Grupo Santander, recordó que los prestamistas priorizan la viabilidad a largo plazo de los proyectos, advirtiendo que «el factor principal es la sostenibilidad del flujo de caja a largo plazo». Esta selectividad por parte de las entidades financieras contribuye a mantener una oferta controlada y saludable, blindando la estabilidad de los activos de alta calidad frente a fluctuaciones imprevistas del mercado.
Reconfiguración creativa y el reto energético en los espacios comerciales
La reconfiguración creativa de los espacios comerciales existentes se ha convertido en la herramienta indispensable ante la escasez de suelo prime. Emma Hindes, de Eurofund Group, explicó cómo la transformación de grandes superficies en desuso permite atraer a enseñas de primer nivel gracias a propuestas basadas en la experiencia y el ocio, apuntando que «el ganador en este momento no es en realidad el mejor espacio en el activo o en la ubicación, sino el operador que transforma el lugar en una experiencia». Robert Travers, head of EMEA Reatil de Cushman & Wakefield, incidió en la exigencia actual de las marcas al declarar que «la velocidad a la que los minoristas necesitan ejecutar sus planes es rápida y ha cambiado como nunca antes», advirtiendo que los estándares de calidad se han elevado exponencialmente.
Por otro lado, el factor energético emergió como un desafío crítico para la viabilidad de los activos inmobiliarios comerciales. Alejandro García Montoya, de Sostelia Group, alertó sobre los límites de conexión a la red y el impacto de los costes derivados de los picos energéticos, recalcando que «la energía se ha convertido en algo de lo que se habla y se debate mucho más dentro del mundo inmobiliario». Esta realidad obliga a los gestores a implementar tecnologías eficientes, como las bombas de calor, para asegurar una transición sostenible y económicamente viable.
Nuevos formatos, high street y estrategias de uso mixto
El mercado de calles principales (high street) y los nuevos formatos comerciales también protagonizaron el análisis financiero y operativo del congreso. Dimas Gimeno, presidente ejecutivo de WOW, abogó por una renovación contractual y una mayor flexibilidad en las ubicaciones prime, sentenciando con rotundidad que «o te adaptas o a largo plazo mueres». En este sentido, Gonzalo Salama, director general de aRetail, advirtió sobre la interdependencia entre el canal físico y el digital, señalando que prescindir de una tienda emblemática a pie de calle penaliza directamente las ventas online al afirmar que «las ventas online también bajarán».
Para optimizar los activos y maximizar su rentabilidad, los desarrollos de usos mixtos ganan un terreno indiscutible. Íñigo Veiga, CEO de Pelayo Capital, ejemplificó esta tendencia con un proyecto en La Coruña que integra parques comerciales, hoteles y espacios de coworking con el claro objetivo de «que todas las necesidades recurrentes de los clientes se puedan satisfacer en la misma ubicación», redefiniendo así la relación entre el consumidor y el espacio físico.
Alianzas estratégicas y perspectivas de rentabilidad para el futuro
Las perspectivas de rentabilidad y las oportunidades de reposicionamiento mantuvieron el optimismo de los inversores institucionales en el tramo final del congreso. Amós González, Business Development director South CEE de Nhood, destacó el excelente comportamiento del mercado español con crecimientos significativos en ventas y una alta ocupación, impulsados por cifras récord de visitantes internacionales. Para mitigar riesgos en un entorno cada vez más complejo, las alianzas estratégicas se imponen como la vía más eficaz, tal como reconoció Miguel Valente Bento, de Corum Asset Management, al admitir que «necesitamos socios para comprar» grandes esquemas en el mercado peninsular.
Por su parte, Javier Albert, de Izilend, reafirmó el compromiso de su entidad con el sector al señalar que «financiamos el comercio minorista; somos muy activos en el mercado» en un nicho de reposicionamiento donde la banca tradicional muestra mayor cautela. Y José Hermozilha, fund manager en Square Asset Management, detalló que prefieren mantener una postura cautelosa frente a la evolución de las rentabilidades y los tipos de interés, afirmando que «tratamos de comprar cosas que estemos contentos de mantener durante los próximos cinco años» para asegurar flujos de caja estables.
Por último, el programa completó su visión con la sesión Retail Investment and Design: Case Studies Shaping Real Estate and Cities, que contó con la participación de Guillermo Fernández de Mazarambroz Arespacochaga, socio de Merku Capital, y Fernando Sordo Madaleno, socio de Sordo Madaleno, con Cristina Mateo, Associate Dean de IE University, como moderadora. A través de casos prácticos concretos, esta mesa mostró cómo la combinación entre diseño arquitectónico innovador e inversión en retail actúa como motor clave para la regeneración urbana y la transformación de las ciudades.
Con todo, The District 2026 ha confirmado que el retail comercial afronta el próximo lustro con madurez, resiliencia y una firme apuesta por la innovación, el impacto socioeconómico y la colaboración multisectorial.
