Juan Criado, socio director de Hermes Properties, analiza la evolución de la inversión activa como motor estratégico para la creación de valor en el sector de los centros y parques comerciales. A través de esta entrevista, la compañía detalla su modelo de gestión diferencial, su integración en el grupo JJ Matriz Capital y el comportamiento del vehículo de coinversión Hermes III en el mercado inmobiliario actual.
En los últimos años el mercado del retail inmobiliario ha cambiado de forma notable. ¿Cómo ha evolucionado la forma de invertir en este tipo de activos?
El mercado ha evolucionado mucho. Los activos comerciales han dejado de ser meros espacios de compra para convertirse en plataformas de experiencia, conveniencia y relación con el consumidor. Esta transformación hace de la inversión activa una herramienta esencial para mantener su competitividad y crear valor a largo plazo.
¿Es esa la filosofía sobre la que trabaja Hermes Properties?
Exactamente. Entendemos que la inversión es solo el punto de partida. Nuestro modelo se basa en la adquisición, gestión y puesta en valor de activos comerciales mediante una gestión activa y una visión de largo plazo.
Creemos que el valor de un inmueble no es algo estático. Con una estrategia adecuada y una gestión profesional es posible mejorar su posicionamiento en el mercado, incrementar su competitividad y generar valor tanto para el activo como para los inversores que participan en él.
Hermes Properties ha desarrollado distintos vehículos de inversión en los últimos años. ¿Qué papel desempeñan dentro de esa estrategia?
En apenas un año, Hermes III ha generado un retorno superior al 30 % para nuestros inversores, combinando la distribución de dividendos con el incremento del NAV. Además, contamos con un sólido pipeline de operaciones que nos proporciona una elevada visibilidad sobre las oportunidades de crecimiento y creación de valor a futuro.
La creación de distintos vehículos de inversión forma parte de la estrategia corporativa de Hermes de consolidarse como una plataforma de inversión con diferentes verticales, cada una especializada en una estrategia concreta y adaptada al perfil de riesgo de cada inversor.
Actualmente, esta estrategia se articula en torno a dos grandes verticales. Por un lado, la actividad patrimonialista, centrada en la identificación de activos en rentabilidad con capacidad de mejora, sobre los que aplicamos una gestión activa orientada a incrementar su valor y rendimiento. Y, por otro lado, la promoción de parques de medianas y medianas comerciales, donde buscamos ubicaciones, que además de gran visibilidad, dispongan de buenas conexiones para desarrollar proyectos orientados a contar con inquilinos de primer nivel.
Aunque cada vertical responde a una estrategia de inversión diferenciada, ambas comparten una misma filosofía: gestión activa para maximizar la creación de valor. Sobre esta experiencia se sitúa Hermes III, que da continuidad a este enfoque y permanece abierto a nuevos inversores interesados en participar en este tipo de proyectos.
¿Qué diferencia a Hermes Properties de otros vehículos de inversión inmobiliaria?
La principal diferencia es que nuestra implicación no termina cuando adquirimos un activo. De hecho, ahí comienza realmente nuestro trabajo. Acompañamos cada proyecto desde una perspectiva integral, donde la gestión del activo se complementa con una estrategia de property marketing orientada a reforzar su posicionamiento en el mercado y potenciar su atractivo para operadores e inversores. Además, en la mayoría de las ocasiones, los gestores coinvierten.
A partir de ahí, analizamos el potencial del inmueble, estudiamos las necesidades del mercado, optimizamos la mezcla comercial cuando es necesario y desarrollamos actuaciones que permitan incrementar su competitividad y generar valor de forma sostenida. La gestión activa forma parte del propio proceso de inversión.
Los parques comerciales parecen vivir un momento especialmente positivo. ¿A qué responde ese interés?
Es un segmento que ha demostrado una gran capacidad de adaptación. Los parques comerciales ofrecen proximidad, accesibilidad, frecuencia, comodidad para el consumidor y una gran flexibilidad para incorporar nuevos operadores. Sobre todo, cuando están anclados a un supermercado.
Además, durante los últimos años han mostrado un comportamiento muy sólido, lo que ha despertado el interés de numerosos inversores que buscan activos capaces de generar rentas estables y recorrido de revalorización.
Precisamente para desarrollar este tipo de estrategias resulta fundamental contar con una estructura capaz de aportar conocimiento especializado en todas las fases del proyecto. Ese respaldo es uno de los elementos diferenciales de Hermes Properties y viene marcado, en gran medida, por nuestra integración dentro de JJ Matriz Capital.
¿Qué aporta formar parte de un grupo como JJ Matriz Capital?
Nos aporta una visión mucho más amplia de cada proyecto. Formar parte de JJ Matriz Capital nos permite apoyarnos en compañías especializadas en consultoría inmobiliaria, desarrollo, construcción y gestión de activos.
Esa capacidad para integrar diferentes disciplinas facilita la toma de decisiones y nos permite abordar cada inversión desde una perspectiva mucho más completa, siempre con el objetivo de maximizar el valor del activo.
¿Qué buscan hoy los inversores cuando analizan una oportunidad en retail?
Cada vez valoran más la calidad de la gestión. A esto nos referimos cuando hablamos de ‘retail is detail’, es decir; que el valor de un activo comercial no está únicamente correlacionado con su ubicación y tamaño, sino también en la capacidad del gestor para gestionar los pequeños detalles que afectan a la experiencia del consumidor.
Evidentemente siguen siendo importantes aspectos como la ubicación o la calidad del activo, pero hoy también pesa mucho quién está detrás del proyecto y cuál es la estrategia prevista para generar valor a largo plazo.
En un mercado más selectivo, la capacidad para identificar oportunidades, ejecutar planes de mejora y adaptar los activos a la evolución del mercado se ha convertido en un factor claramente diferencial.
¿Cómo afronta Hermes Properties los próximos años?
Seguiremos desarrollando la misma filosofía que ha definido a la compañía desde sus inicios: identificar oportunidades donde exista potencial de creación de valor y gestionarlas de forma activa para obtener el máximo rendimiento.
Desde Hermes Properties, vamos a crecer en volumen bajo gestión con una doble estrategia. Por un lado, seguiremos invirtiendo en nuestra plataforma de coinversión patrimonialista Hermes III con la adquisición de nuevos activos comerciales para reposicionar. Mientras que por otro lado, lo haremos mediante el desarrollo de parques comerciales y medianas exentas como supermercados tanto para rotar en el mercado como para patrimonializar.
