Con la inflación al alza en los principales mercados internacionales y una probable subida de tipos de interés durante 2022 en algunos de ellos, la consultora inmobiliaria internacional Savills Aguirre Newman ha analizado la resiliencia a la inflación que presentan los activos inmobiliarios en todo el mundo.
Según este análisis, los activos inmobiliarios terciarios en Europa tienen una mejor cobertura ante la inflación que los ubicados en Norteamérica o Asia-Pacífico. Los activos logísticos europeos destacan especialmente por la fuerte demanda subyacente. La ciudad europea más resiliente en oficinas, logístico y retail es Ámsterdam. Madrid también está en buena posición frente a otras ciudades por su mejor cobertura ante la inflación especialmente en oficinas y retail tradicional (centros y parques comerciales).
La comparativa está basada en la combinación de tres componentes para estimar el nivel de protección ante la inflación desde el punto de vista de los propietarios: duración típica de los contratos de alquiler, participación de contratos cuya variación de rentas está explícitamente ligada a un índice y tasa de disponibilidad en función de demanda subyacente y a tres años.
En el análisis, Savills afirma que, desde una perspectiva regional, el inmobiliario europeo tiene la mejor cobertura ante la inflación en comparación con Oriente Medio, Norteamérica o Asia- Pacífico. Esto se debe al uso generalizado de la indexación de las rentas en los contratos, lo que significa que el plazo medio de arrendamiento es menos importante debido a la variación automática de las rentas.
El mercado londinense de oficinas no emplea la indexación, sino la periódica revisión de las rentas, habitualmente cada cinco años. A su vez, los mayores niveles de desocupación reducen el poder de fijación de precios de los propietarios, y los largos plazos de los contratos de arrendamiento también suponen una comparación negativa frente a otras capitales y grandes ciudades europeas. El sector industrial no es demasiado diferente, sin embargo, la fuerte demanda está animando a los arrendatarios a optar por revisiones de los alquileres en el mercado libre con la esperanza de que el crecimiento de los alquileres en el mercado supere la inflación.
Los contratos de arrendamiento
Los mercados estadounidenses no difieren demasiado al de Londres. La subida de los alquileres suele ser fija y, por lo tanto, los ingresos corren el riesgo de sufrir un periodo sostenido de inflación inesperada, y los contratos también suelen ser a largo plazo, en especial, los de oficinas.
En Asia-Pacífico la indexación es también infrecuente. Sin embargo, los contratos de arrendamiento suelen ser cortos, de entre 3 a 5 años, con frecuentes revisiones de los alquileres. Aunque el nivel al que los arrendatarios pueden incrementar la renta debe estar determinado por el poder de fijación de precios. A su vez, las condiciones de demanda difieren en las principales ciudades y entre los distintos sectores, ya que las tasas de desocupación tienden a ser más elevadas en las oficinas y el comercio minorista en comparación con el sector industrial (de forma similar a la tendencia mundial), y son mucho más bajas en Tokio en comparación con otros mercados como Shanghái y Singapur. Los contratos de arrendamiento de locales comerciales en Shanghái, al igual que en muchas otras ciudades del mundo, suelen incluir un componente vinculado a la facturación.
Según Savills, más allá de los principales sectores terciarios, el sector residencial puede también contar con una buena cobertura contra la inflación. La indexación es, nuevamente, más común en Europa, y la combinación de contratos de arrendamiento más cortos (habitualmente de uno o dos años) y múltiples inquilinos, ofrecen frecuentes oportunidades para ajustar los alquileres. Los hoteles arrendados también pueden ofrecer una sólida cobertura contra la inflación gracias a los largos plazos de los contratos de arrendamiento (hasta 25 años), que tradicionalmente están vinculados a la inflación.
